“A doctor can bury his mistakes, but an architect can only advise his clients to plant vines.” Frank Lloyd Wright
עיצוב הוא דבר חשוב ביותר אך לפני שרצים להתעסק בחזיתות, צורות, טקסטורות וכו’ ישנה חשיבות גבוהה ביותר לניתוח הקרקע שעליה מתעתדים לתכנן ולהקים את המבנה.
לכל מבנה ישנו בסיס אשר אליו מועברים כלל העומסים וממנו הוא צומח ומתרומם כך גם ניתוח האתר והסביבה לרבות כלל התב”עות הן הבסיס שממנו יצמח התכנון.
זו אכזבה גדולה ליזם לגלות אחרי שנתיים של תכנון שהוא יכל לקבל עוד 3 קומות מסחר, או לגלות שיכל להימנע מתהליך מורכב לחינם.
כל דקה ושעה שתושקע בניתוח האתר תחסוך המון מפך נפש והיא אחת הערובות הטובות ביותר להצלחת הפרוייקט.
שימוש חורג, שינוי ייעוד, שינוי בהיתר, תוספת שימוש
לרבים המילים הללו נשמעות די אותו הדבר, אך ההבדלים בין ההגדרות השונות מהותיים.
על האדריכל והיזם לבדוק היטב את סטטוס המבנה / קרקע שברצונם להשביח על ידי מי מן התהליכים ולהבין את הבדלים בין ההגדרות.
יש להבין כי כל הגדרה יש לה משמעויות הן כלכליות ישירות כגון גביית היטלים ובמקביל הגדרת השימושים שיהיו מותרים ו/או אסורים במבנה.
בישראל ישנן הגדרות שונות לוועדות מקומיות ולכל אחת סמכויות שונות.
שינוי תב”ע הינו מסלול המאפשר ליזם ולאדריכל להגדיר את התנאים התכנונים כך שיתאימו לצרכי הפרוייקט /מיזם/והמגרש עצמו.
לעיתים הגדרות התב”ע האזורית אינן מתאימות ו/או יש בהן להביל את התכנון שניתן היה להציע על הקרקע המדוברת.
כגון גובה, תכסית, הגדרת קווי בניין , הגדרות קו אפס, פונקציות ושימושים מותרים, החלפת שטחים, הגדלת זכויות ועוד… כיום הוועדות המחוזיות עובדות באופן יעיל והפחד של יזם כי אם יבחר ללכת במסלול שינוי תב”ע לא תמיד מוצדק וייתכן כי אף יתגלה בסוף שטוב היה מלחתחילה ללכת במסלול זה.
זכויות מכח תמ”א 38 לעיתים יכולות לשנות מציאות לגבי קרקעות שסבלו שנים מחוסר כלכליות ולהפכם לעיסקה כדאית מאוד מבחינה נדל”נית.
אם בעבר יזמים תרו אחריי קרקעות ריקות ממבנים, כיום ייתכן מצב שקרקע עם מבנה קיים העומד בתנאי תמ”א יכול לגלם בתוכו זכויות רבות.
